Querella de restitución. Contrato de leasing no acredita posesión
Sumario:
Conforme al artículo 926 del Código Civil, la querella de restitución se concede a quien ha sido injustamente privado de la posesión, para que le sea restituida. De esta manera, resulta evidente que el primer presupuesto de la acción es tener la calidad de poseedor del bien.
A este respecto la sentencia recurrida razona en torno a la naturaleza jurídica del título que invoca el demandante, esto es, un contrato de leasing, para concluir que carece de legitimidad activa, por no haber acreditado la calidad de poseedor del inmueble de calle Miguel Ángel, sino que es el arrendatario del mismo y por ello sólo puede calificársele como mero tenedor. Y que la circunstancia de haber celebrado un contrato de arrendamiento con opción de compra y haber presentado con anterioridad, una querella en sede penal, no son antecedentes que demuestren en juicio civil, la posesión regular invocada (considerando décimo tercero).
Conforme a lo dispuesto en el artículo 724, en relación con los artículos 916 y 926, todos del Código Civil, la querella de restitución se concede al poseedor de un bien raíz que ha sido injustamente privado de la misma. En este entendido, resulta claro que el primer presupuesto de procedencia de la acción es tener la calidad de poseedor del inmueble, lo que conforme a la primera norma aludida, sólo puede ocurrir mediante su inscripción en el registro Conservador pues se trata de un bien (raíz) cuya tradición debe hacerse por este medio. De esta manera, más allá de la naturaleza jurídica del contrato de leasing y de los derechos que genera para el arrendatario, es indiscutible que, tratándose de un bien inmueble, el contrato no tiene la aptitud para hacer que el arrendatario entre en la posesión del bien arrendado, desde que no ha permitido generar inscripción conservatoria a nombre de la demandante, por lo que resulta acertado lo decidido por el sentenciador en orden a que la actora carece de legitimación activa para accionar por esta vía (Corte de Apelaciones de San Miguel, 15 de noviembre de 2019, Rol 1446-2019).
En Santiago, quince noviembre de dos mil diecinueve. Vistos: Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de su considerando “Vigésimoprimero”, que se elimina. Y se tiene, en su lugar, y además presente: Primero: Que doña Macarena Valenzuela Soto, por el demandante, interpone recurso de apelación en contra del fallo de primera instancia de 3 de julio de 2019, que rechazó la querella de restitución, y acogió parcialmente la querella de restablecimiento subsidiaria sólo respecto de don Robert Walter Godoy Villagra, y no respecto de todos y cada uno de los ocupantes de la propiedad. Segundo: Que en lo que toca a la querella de restitución, funda su recurso en que se probó en el juicio el hecho de que Inversiones San Augusto S.A., no sólo ostenta un título de mera tenencia, conforme al contrato de leasing acompañado en autos, sino que también, es dueña de un derecho de opción de compra indivisible e irrevocable, que es el derecho para adquirir la propiedad mediante el pago de la última cuota. Explica que, conforme a la doctrina y alguna jurisprudencia de la Corte Suprema, el leasing es un contrato complejo compuesto por una pluralidad de convenciones, dejando atrás el criterio tradicional que lo concebía como un contrato de arrendamiento típico. Acusa que el juzgador se equivoca en el considerando décimo tercero en cuanto a que el actor no acreditó la calidad de poseedor del inmueble, sino que es el arrendatario del mismo. El error consiste en que, si reconoce la facultad de comprar el bien, ello implica que se constata la existencia de un derecho que le pertenece a Inversiones San Augusto S.A., y que es un derecho de propiedad, que debe ser protegido conforme al artículo 916 del Código Civil. En consecuencia, si se es dueño del derecho de propiedad del derecho de opción de compra, obviamente, también se es poseedor de dicho derecho. Añade que la protección que ofrece el artículo 926 del Código Civil, se refiere a la posesión material, por cuanto el animus, elemento esencial de la posesión, el actor nunca lo perdió. Conforme a lo anterior, estima que se reúnen los requisitos para haber sido acogida la querella de restitución. Tercero: Que respecto de la querella de restablecimiento, el recurso se funda en que el juzgador equivoca su alcance al concederla solo respecto del querellado y no de las otras personas que se encuentran usurpando el inmueble y cuya posesión se deriva del usurpador. Explica que la expresión “sin limitación alguna” contenida en el inciso primero del artículo 927 del Código Civil, implica que la acción para la restitución puede dirigirse no sólo contra el usurpador, sino también contra toda persona cuya posesión derive de aquél. Añade que la norma aludida contiene una dimensión real (inciso primero), y una personal (inciso segundo). La primera tiene que ver con la detentación de la cosa y eventualmente su restitución, y la segunda se refiere con la indemnización de los perjuicios causados, los cuales, solo pueden ser perseguidos respecto del usurpador. Por ello, no ve razón para que la dimensión real no pueda ser aplicada, tanto para la querella de restitución, como para la querella de restablecimiento, indistintamente, porque de entenderse de otra manera, ello implicaría que el despojo violento tendría un tratamiento más benigno que el despojo no violento, lo que resulta incoherente. Refiere que el considerando vigésimo primero del fallo impone una exigencia desproporcionada, no ajustada a derecho e imposible de cumplir para la demandante, que consiste en entregar mayor precisión respecto a las identidades de todas de las demás personas que se encuentran ilegítimamente habitando el lugar. Hace una analogía respecto a lo previsto en la ley de arrendamiento, que faculta al tribunal para ordenar el lanzamiento del arrendatario, o subarrendatario, según sea el caso, y todos los que de él dependen, sin distinción, para dejar de esa forma la propiedad libre de todo ocupante, pues de otra forma, sería necesario demandar a cada ocupante: esposa, hijos, abuelos, parientes y amigos, lo que sería absurdo. Explica que, el condenado es un autodenominado “Pastor”, que en el predio usurpado congrega un número importante de “fieles” bajo el alero de una supuesta iglesia, cuyos miembros van mutando en el tiempo. En consecuencia, se hace materialmente imposible su individualización como se ha sentenciado. Pide que se enmiende el fallo conforme a derecho, sea acogiendo la querella de restitución, o modificando lo sentenciado respecto de la querella de restablecimiento, condenando no sólo al usurpador, sino que también y en iguales términos, a todos y cada una de las personas cuya posesión deriven de aquél, y que se ordene el abandono de la propiedad, libre de todo ocupante. Cuarto: Que conforme al artículo 926 del Código Civil, la querella de restitución se concede a quien ha sido injustamente privado de la posesión, para que le sea restituida. De esta manera, resulta evidente que el primer presupuesto de la acción es tener la calidad de poseedor del bien. A este respecto la sentencia recurrida razona en torno a la naturaleza jurídica del título que invoca el demandante, esto es, un contrato de leasing, para concluir que carece de legitimidad activa, por no haber acreditado la calidad de poseedor del inmueble de calle Miguel Ángel N°03551 de la comuna La Pintana, sino que es el arrendatario del mismo y por ello sólo puede calificársele como mero tenedor. Y que la circunstancia de haber celebrado un contrato de arrendamiento con opción de compra y haber presentado con anterioridad, una querella en sede penal, no son antecedentes que demuestren en juicio civil, la posesión regular invocada (considerando décimo tercero). Quinto: Que conforme a lo dispuesto en el artículo 724, en relación con los artículos 916 y 926, todos del Código Civil, la querella de restitución se concede al poseedor de un bien raíz que ha sido injustamente privado de la misma. En este entendido, resulta claro que el primer presupuesto de procedencia de la acción es tener la calidad de poseedor del inmueble, lo que conforme a la primera norma aludida, sólo puede ocurrir mediante su inscripción en el registro Conservador pues se trata de un bien (raíz) cuya tradición debe hacerse por este medio. De esta manera, más allá de la naturaleza jurídica del contrato de leasing y de los derechos que genera para el arrendatario, es indiscutible que, tratándose de un bien inmueble, el contrato no tiene la aptitud para hacer que el arrendatario entre en la posesión del bien arrendado, desde que no ha permitido generar inscripción conservatoria a nombre de la demandante, por lo que resulta acertado lo decidido por el sentenciador en orden a que la actora carece de legitimación activa para accionar por esta vía. Sexto: Que respecto de la querella de restablecimiento, la sentencia impugnada la acoge sólo respecto del querellado, por haberse probado la calidad de mero tenedor del actor (en virtud del contrato de arrendamiento), y el despojo violento por parte del querellado (acreditado a través de confesión ficta en absolución de posiciones). No obstante, la pretensión consistente en que la querella sea acogida respecto de los demás ocupantes (indeterminados) del inmueble, es desechada por estimarse que la falta de individualización de quienes se verán afectados por los efectos del fallo, considerando el importante número de personas de que se trataría, impone la necesidad de precisar sus identidades, dándoles la posibilidad de conocer del juicio, lo que se sustenta, además, en que conforme los artículos 927 y 928 del Código Civil, a diferencia de la querella de restitución, la querella de restablecimiento no es procedente en contra de quien posee por derivación del usurpador. Séptimo: Que de acuerdo a la dispuesto en el artículo 928 de Código Civil, la querella de restablecimiento tiene por finalidad permitir a quien no puede instaurar una acción posesoria, protegerse del despojo violento de la cosa, de modo de llevar la situación de hecho al estado en que antes se hallaba. Esta finalidad no se ha conseguido con lo resuelto en la sentencia impugnada, atendido que ella dispuso condenar únicamente a don Roberto Walter Godoy Villagra, a restituir a la querellante el inmueble ubicado en calle Miguel Ángel n°03551, que corresponde al Huerto n°234 del plano de agrupaciones familiares Las Rosas, hoy Villa Las Rosas de la comuna de La Pintana, en circunstancias que la propia sentencia reconoce que el inmueble es ocupado por un mayor número de personas, lo que no se condice con la finalidad que la ley predica respecto de la acción de autos, pues el restablecimiento de las cosas al estado anterior, habría debido implicar poner el inmueble a disposición del querellante en la calidad de mero tenedor que le confiere el contrato de arriendo que le sirvió de título legitimante para incoar la querella de restablecimiento. Octavo: Que, en este orden de ideas, el artículo 563 del Código de Procedimiento Civil establece que “Cualquiera que sea la sentencia, queda siempre a salvo a los que resulten condenados el ejercicio de la acción ordinaria que corresponda con arreglo a derecho, pudiendo comprenderse en dicha acción el resarcimiento de las costas y perjuicios que hayan pagado o que se les hayan causado con la querella. No será admisible ninguna otra demanda que tienda a enervar lo resuelto en el interdicto”. En la misma línea, el artículo 564 del mismo código dispone que “La sentencia pronunciada en la querella de restablecimiento deja a salvo a las partes, no sólo el ejercicio de la acción ordinaria en conformidad al artículo 563, sino también el de las acciones posesorias que les correspondan”. Las normas transcritas permiten concluir que, respecto de las querellas posesorias en general, y de la querella de restablecimiento en particular, la sentencia definitiva que se pronuncia, solo produce cosa juzgada formal, es decir, que se trata de una decisión judicial que, pese a adquirir el carácter de firme , admite la posibilidad de modificarse lo resuelto en un procedimiento posterior. En efecto, las sentencias que producen cosa juzgada formal constituyen situaciones de excepción, en que por razones de justicia o economía procesal se permite examinar nuevamente el tema ya decidido, iniciando un nuevo juicio. Uno de los criterios que justifica esta situación de excepción es la singularidad del procedimiento utilizado, es decir, se atribuye cosa juzgada formal a las decisiones dadas en procedimientos sumarísimos. Esto se debe a que este tipo de procedimientos carecen de un contradictorio y probatorio con todas las garantías necesarias que permitan a las partes discutir con amplitud sobre el derecho controvertido, lo que aumenta el riesgo de error en la decisión. Este es justamente el caso de los interdictos posesorios, conforme reconocen expresamente los artículos 563, 564 y 581 del Código de Procedimiento Civil. Esto se explica porque las acciones interdictales, provisionales o interinas, como la propia significación de la palabra interdicto parece indicar, fueron admitidas para impedir que nadie se pudiera hacer justicia por su mano. En consecuencia, la protección interdictal o sumarísima, puede ser imperfecta por su propia estructura, de ahí que se admita su revisión en un juicio posterior, con la posibilidad de que se establezca una conclusión diversa a la que determinó la sentencia pronunciada en el interdicto (Romero Seguel, Alejandro, La cosa juzgada en el proceso civil chileno, Ed. Jurídica, Santiago, 2002, pp. 31-34). Noveno: Que el efecto de cosa juzgada formal, permite justificar que lo decidido en estos autos se adecúe a los fines previstos por la ley al consagrar la querella de restablecimiento como forma de tutela del estatus quo de la mera tenencia, esto es, que se restablezca al querellante al estado anterior, pues ello posibilitará, a cualquiera que pueda hacer valer un título en contra del actor, impetrar las acciones ordinarias o posesorias de que disponga para hacer respetar su derecho a ocupar el inmueble. Décimo: Que, adicionalmente, se debe considerar que todos aquellos que no han adquirido formalmente la calidad de parte en el presente proceso, deben ser considerados como terceros, y conforme al inciso segundo del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, cuando el cumplimiento del fallo se dirija en contra de un tercero, este deberá ser notificado personalmente, quien, conforme al artículo 234 del mismo código, tiene diez días para formular su oposición al cumplimiento. De esta manera, aparece que todos aquellos contra los que se pretenda hacer valer la sentencia y que no fueron emplazados en el presente procedimiento, tendrán, en etapa de cumplimiento, la posibilidad de comparecer y oponerse al mismo, lo que asegura la protección de sus derechos y garantías procesales. Por estas razones y de conformidad, además, con lo establecido en el artículo 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia de tres de julio de dos mil diecinueve, con declaración, respecto de la querella de restablecimiento, que se ordena que se restablezcan las cosas en el estado en que se hallaban al tiempo de producirse la usurpación violenta del inmueble. Se confirma, en lo demás apelado, la referida sentencia. Redactó el abogado integrante José Ramón Gutiérrez S. Regístrese y devuélvase. Rol 1446-2019 Civil. Pronunciado por la Segunda Sala integrada por los ministros señor Carlos Farías Pino, señora M. Catalina Gonzalez Torres y abogado integrante señor Jose Ramón Gutierrez Silva. Se deja constancia que no firma no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa ministro señor Carlos Farías Pino. En San miguel, a quince de noviembre de dos mil diecinueve, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.