LA INSCRIPCIÓN CONSERVATORIA OTORGA LA POSESIÓN REAL EFECTIVA DE UN BIEN INMUEBLE, POSESIÓN QUE SOLO TERMINA POR SU CANCELACIÓN MEDIANTE ALGUNA DE LAS FORMAS DESCRITAS POR LA LEY
La Excelentísima Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada esgrimiendo que el dominio sobre un bien raíz se adquiere por alguno de los modos que consagra el legislador, entre los que se encuentra la tradición, perfeccionada en este caso, por inscripción del título en el registro del conservador respectivo
Que, al respecto, resulta útil señalar que nuestro ordenamiento jurídico consagra la teoría de la posesión inscrita, conforme a la cual la única manera válida y legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, es la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces
Así, la inscripción conservatoria desempeña en nuestro Derecho una triple función jurídica, a saber: 1°. Es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, excepción hecha de las servidumbres y del derecho real de herencia; 2°. Dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria, con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y 3°. La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces.
El Mensaje del Código Civil lo señala claramente, al decir que: "La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como se ha dicho, las servidumbres, exige una tradición, y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifique, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna.
Asimismo, junto con reconocer el Código Civil esta función fundamental de la inscripción, desarrolla también la teoría de la posesión inscrita, esto es, el conjunto de principios y preceptos del referido texto legal, que se refieren a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los inmuebles, de que tratan los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924, 925, 2505 y 2510 del texto legal citado.
De acuerdo con el mencionado artículo 686, la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, se efectúa únicamente por la inscripción del título en el Registro del Conservador. Y, conforme con el artículo 696 del Código Civil, no puede adquirirse la posesión efectiva del dominio y de los demás derechos reales cuya tradición se opera por medio de la inscripción en el respectivo Registro, mientras dicha inscripción no se efectúe de la manera señalada en la ley.
En cuanto a la posesión, el Mensaje dice: "La inscripción es la que le da la posesión real efectiva, y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee, es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputada, que la inscripción". La inscripción es, pues, la señal de partida de la posesión de los bienes raíces, cuando se invoca un título traslaticio y sólo quien tiene título inscrito a su favor puede considerarse en posesión de esta clase de bienes.
De ahí que el artículo 724 establezca que "si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por ese medio", disposición que es corolario de los artículos 686 y 696 antes citados.
Considerando el legislador que es poseedor de un inmueble quien exhibe un título inscrito respecto de él, resulta lógico el precepto del artículo 728 que declara: "Para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente". Según el texto de esta disposición, el poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por su cancelación.
Que el dominio sobre un bien raíz se adquiere por alguno de los modos que consagra el legislador, entre los que se encuentra la tradición, la que en este caso se perfecciona por la inscripción del título en el Registro del Conservador respectivo; siendo un hecho establecido que los actores gozan de inscripción de dominio a su favor sobre el inmueble materia de la litis y no la demandada, por lo que se rechaza el recurso de casación en el fondo.
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